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美国房屋销售大幅下降。面对几十年来最快的抵押贷款利率上涨，购房者正在放弃他们的计划。预测者们对市场的下一步走向也很少有如此大的分歧。
从许多方面来看，今年夏天，美联储突然结束了由疫情引发的地产繁荣，并创下了创纪录的低借贷利率，地产市场进入了大幅下滑。
抵押贷款利率在10月和11月攀升至7%以上，达到20年来的最高水平，随后在最近几周下降。截至10月，现房销售已连续九个月下降，这是自1999年美国房地产经纪人协会开始追踪这一数据以来最长的一次。
这是典型的通过提高利率来冷却地产市场。但今年抵押贷款利率上升的速度在买家和卖家之间造成了一种鞭笞感，这使得人们很难预测地产衰退会持续多久以及会变得多么糟糕。
矛盾的信号比比皆是。需求大幅下降，但住房供应仍然很低。价格已经下降，但远高于疫情前的水平。与一年前相比，利率高得惊人，但低于几十年来许多老年美国人购买第一套住房时的水平。
房地产经纪公司Redfin Corp.首席执行官格伦·克尔曼（Glenn Kelman）表示：“当房价上涨时，人们无法相信房价会下跌，而一旦房价下跌，他们就无法相信房价还会上涨。”。
疫情导致2020年和2021的房屋销售激增。随着远程工作的增加，购房者寻找更多的空间，而最低利率使得许多美国人买得起房子。
根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数，2020年1月至2022年6月，房价飙升45%。随着年轻人选择自己搬出去，而不是和室友住在一起，房租也大幅上涨。
美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）最近甚至将房地产市场的繁荣阶段称为“泡沫”，他在11月30日的一次活动中表示：“房价上涨到了非常不可持续的水平，经济过热。”。“现在，房地产市场将经历另一个阶段，并有望在一个更好的地方出现。”
经济学家表示，2023年的房价预测异常多变。毕马威会计师事务所（KPMG LLP）是一家审计和咨询公司，它预测2023年价格下降20%，高盛集团（Goldman Sachs Group Inc.）预测价格将下降7.5%。与此同时，美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）预计现有房价将上涨1.2%，抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）预计房价将上涨0.7%。
销售下滑的持续时间在一定程度上取决于美联储控制通胀所需的时间。通胀目前处于40年来的最高水平，并引发了自20世纪80年代初以来美联储最快速的一系列加息。美联储减缓经济的努力在很大程度上取决于房地产市场的下滑，这既因为房地产市场对商品和服务的需求降温，也因为房地产本身是通胀的重要因素。其他因素，如工资上涨，可能会使通货膨胀持续升温。
奥列·温得罗斯（左）和阿曼达·温得罗斯在密歇根州安娜堡的公寓外。 图片来源: NIC ANTAYA/华尔街日报
供应不足
利率的飙升已经将买家和卖家都赶出了住宅地产市场。买家已经被定价，或者他们已经撤退，因为他们认为未来价格可能会更低。
Ole和Amanda Wendloth今年早些时候放弃了在密歇根州安娜堡（Ann Arbor）购买新房的计划，此前他们多次出价过高。今年秋天，他们又开始了搜索，然后又暂停了搜索。尽管现在房屋在市场上的停留时间更长，价格也开始下降，但利率已经上升得如此之快，以至于他们预计每月支付的租金将超过1000美元。
温得罗斯先生说：“这些数学加起来不算。”。
房地产经纪人表示，除非人们因工作搬迁或离婚等生活事件而不得不出售房屋，否则他们将继续留在原地。几乎70%的抵押贷款家庭的利率低于4%，他们不愿意用较低的抵押贷款利率来换取较高的新住房利率。
到目前为止，房价还没有大幅下跌。房价已经从春季的峰值回落，但仍高于去年的水平，这主要是因为今年这个时候待售房屋的供应量仍低于正常水平。
泰勒和泰瑞·阿贝特有三个女儿，他们分别于2020年和2021在匹兹堡地区寻找更大的房子。他们失去了大约四个报价。
今年早些时候，随着利率攀升，Abbetts夫妇放弃了，决定坚持目前的抵押贷款，利率低于3%，Abbett先生说。
泰勒和泰瑞·阿贝特带着他们的三个女儿，决定留在他们现在的房子里，并承担目前的抵押贷款. 图片来源: ABBETT FAMILY
他说：“如果（房价）仍在上涨，你必须支付更高的利率，那么退一步看看会发生什么是不需要考虑的。”。
相对较低的库存量是当前住宅地产市场价格下跌与2007年次贷危机不同的一个原因。次贷危机导致了多年的房价下跌和数百万人丧失赎回权，引发了波及整个经济体的全球金融危机。
房利美（Fannie Mae）首席经济学家道格·邓肯（Doug Duncan）表示，即将到来的经济衰退可能更像是20世纪80年代初的经济活动急剧下滑，当时美联储将利率提高到两位数，以应对高通胀。
“人们只是停止了交易，”他说。“一旦美联储控制住通胀并开始降低通胀，你就会看到交易开始回升。”
1979年美联储提高利率后，房价停止上涨，但1983年美联储放缓了大幅加息后，房价和销售额再次回升。
房利美预测，2023年房价将下跌1.5%，2024年将下跌1.4%。
其他人则持更为负面的观点，尽管大多数预测人士预计，当前的房地产低迷将比次贷危机后的长期衰退更短。Walker&Dunlop股份有限公司旗下的房地产研究咨询公司Zelman&Associates预计，从几个月前的峰值到2024年底，房价将下跌12%，然后开始反弹。John Burns Real Estate Consulting预计价格将从高峰到低谷下降20%，并预计在2024年底附近达到低点。
更健康的贷款
与上次经济衰退之前相比，房主拥有更多的房屋权益，此后更严格的贷款标准意味着只要他们的收入不突然下降，他们就不太可能违约。
风险最大的房主是那些在房价接近峰值时买房的人。根据抵押数据公司Black Knight Inc.的数据，截至9月，2022年抵押贷款购买的房屋中约有8%被淹没。
上个月，在瑞士联合银行（UBS）在悉尼举办的一次讨论会上，美联储行长克里斯托弗·沃勒（Christopher Waller）表示：“如果你在最高峰时买入，但投入的资金很少，那你就有麻烦了。”。但他表示，对于许多在2020年或更早时间购买的房主来说，即使房价下跌15%，他们的房子仍然会比他们支付的价值高得多。
最近，随着住宅在市场上的时间越来越长，待售房屋的数量也在增加。根据房地产经纪公司Redfin的数据，在截至11月27日的四周内，市场上活跃上市的数量比去年同期增长了12.9%。但这一时期新挂牌的待售房屋比去年同期下降了21%，供应量仍低于正常水平。
毕马威（KPMG）首席经济学家戴安·斯旺克（Diane Swonk）表示：“令人震惊的是，在没有大量过剩供应的情况下，价格却在下降。”。“这都是关于负担能力。”
温德罗特一家原本希望在安娜堡的阿伯特社区购买。 图片来源: NIC ANTAYA / 华尔街日报
斯旺克女士表示，她担心房价下跌可能引发恶性循环，特别是在经济进入衰退和失业率上升的情况下。随着房产价值的下降，消费者因为感觉不那么富有而减少了支出。
尽管许多买家和卖家都在观望市场走向，但房屋建筑商需要继续出售房屋。建筑商近年来增加了产量以满足需求，他们有大量积压的房屋仍在建设中。
全国房屋建筑商协会（National Association of Home builders）调查的约37%的建筑商表示，他们在11月降价，近60%的建筑商称，他们使用激励措施来吸引买家，例如向贷款人支付贷款以降低买家的抵押贷款利率。
科罗拉多州博尔德的第三代抵押贷款银行家Lou Barnes表示，在丹佛地区，房地产经纪人“从六个月前不愿与房地产经纪人交谈的建筑商那里”获得了丰厚的佣金和奖金。
亚利桑那州斯科茨代尔（Scottsdale）建筑商Meritage Homes Corp.的首席执行官菲利普·洛德（Phillippe Lord）表示，当房价开始下跌时，“买家会犹豫，直到他们确信自己已经触底。”
洛德先生表示，他预计某些市场的价格会有明显下降，尤其是在西方。Meritage已经在一些市场降价，第三季度的取消率从上一季度的13%上升到了30%。
近年来房价增长最为强劲的一些房地产市场正在以最快的速度趋于平稳。在截至11月27日的四周里，拉斯维加斯的期房销售同比下降幅度最大；凤凰德克萨斯州奥斯汀；佛罗里达州杰克逊维尔。；据Redfin报道，加州萨克拉门托。
根据萨克拉门托房地产经纪人协会（Sacramento Association of Realtors）的数据，在疫情期间成为湾区居民搬迁的主要目的地的萨克拉门多，独栋住宅销售价格中值从2020年3月的40万美元攀升至2022年6月的峰值56万美元。到10月，中间价已降至51万美元。
自2005年以来一直在萨克拉门托担任房地产经纪人的艾琳·斯图普夫（Erin Stumpf）表示：“我们可能还有更多的路要走，但我看不到我们会回到大流行前的40万美元。”。“我现在有很多买家，我认为他们正在等待今年的第一天。”
斯科茨代尔建筑商泰勒·莫里森住宅公司（Taylor Morrison Home Corp.）首席执行官谢丽尔·帕尔默（Sheryl Palmer）表示，许多潜在买家仍有资格以当前利率获得贷款，但他们害怕在价格下跌和抵押贷款利率波动时购买。
“我们的买家买得起，”她说。“这主要是情绪和恐惧，以及试图了解事情的发展方向。”
萨克拉门托（Sacramento）的房价在疫情期间上涨，但最近趋于平稳。图片来源: DAVID PAUL MORRIS/彭博社
